Eigenheim in Österreich: Mythos oder Wirklichkeit? Mieter steigen zumeist besser aus

In Österreich ist der Traum vom Eigenheim nach wie vor weit verbreitet. Viele Menschen glauben, dass ein Haus oder eine Wohnung in Eigentum die beste Investition für die Zukunft ist. Doch stimmt das wirklich?

Die Realität ist komplexer

Geht es um den Vergleich zwischen Miete und Eigentum, dann zeigt sich, dass zumeist keine rationalen Überlegungen bei dieser wegweisenden Entscheidung zugrunde gelegt werden.
Für viele steht das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ganz oben auf der Liste der erfüllbaren Träume. Banken, Bauträger, Berater werben damit, dass man dann ausgesorgt hätte. Aber sind die eignen vier Wände wirtschaftlich gesehen, wirklich die wirtschaftlich sinnvollste und risikoärmste Investition? Bei genauerem Hinsehen nicht. Unter den 10 größten heimischen Pleiten befinden sich 5 Unternehmen mit einem Bezug zu Immobilien. Es zeigt sich ebenso in den meisten Fällen, dass ein Eigenheim in den meisten Fällen keine rentable Investition ist.

Die Gründe dafür sind vielfältig:

• Hohe Kosten: Neben dem Kaufpreis fallen auch Kosten für die Finanzierung, Instandhaltung und Sanierung an. Diese können über die Jahre hinweg sehr hoch werden.
• Unsicherheiten: Die Wertentwicklung einer Immobilie ist nicht garantiert. Die immensen Preissteigerungen der letzten Jahre können täuschen.
• Alternativen: Es gibt auch andere Möglichkeiten, Geld anzulegen, die mit geringerem Risiko und höherer Rendite verbunden sind.

Die Entscheidung für ein Eigenheim sollte daher gut überlegt sein

Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, sollte sich der Risiken und Kosten bewusst sein. Es ist wichtig, einen realistischen Finanzplan zu erstellen und sich über alle möglichen Szenarien Gedanken zu machen.

In Österreich gibt es einige Besonderheiten, die bei der Entscheidung für ein Eigenheim berücksichtigt werden sollten:

• Die Eigentumsquote in Österreich deutlich höher als in Deutschland. Das liegt unter anderem daran, dass es in Österreich traditionell weniger Mietwohnungen gibt als in Deutschland.
• Die Immobilienpreise in Österreich sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Das macht es für viele Menschen schwieriger, sich ein Eigenheim zu leisten.

Täuschung durch Banken, Geldgeber und Bauindustrie wird häufig übersehen

Es wird oft übersehen, wie teuer ein Haus oder Wohneigentum sein kann, dass es in 30 Jahren möglicherweise grundlegend renoviert werden muss und dann die Pension knapp sein könnte. Auch aus rein wirtschaftlicher Sicht ist es nicht unbedingt eine sichere Investition. Es ist eher ein Lifestyle-Objekt, ähnlich wie das eigene Auto. Eines, dessen tatsächliche Kosten die meisten Menschen niedriger einschätzen, als sie tatsächlich sind und sein werden. Die Annahme vieler Menschen, ein Hauskauf sei immer eine gute Idee, ist auf die traditionelle Desinformation durch Geldgeber und die Bauindustrie zurückzuführen. Eine vernünftige Vergleichsrechnung bei der Bank zu bekommen, ob ich lieber kaufen oder mieten soll, ist eine Illusion. Schließlich verfolgt die Bank auch ihre eigenen Interessen und nicht nur die ihrer Kunden. Zum Kaufpreis und den Finanzierungskosten kommen in der Regel noch „Weichkosten“ in Höhe von etwa 5 bis 12 Prozent, einschließlich Makler, Grunderwerbssteuer, Notar– sowie Instandhaltungskosten in Höhe von jährlich etwa 1,5 Prozent. Insbesondere diese Instandhaltungskosten werden von den meisten Kaufinteressenten stark unterschätzt. Makler oder Verkäufer tragen dazu bei, indem sie viel zu niedrige Richtwerte vorschlagen. Ganz ähnlich wie beim Wertverlust nach dem Autokauf. Natürlich wollen sie das Haus auch verkaufen und potenzielle Käufer nicht abschrecken. Für eine valide Schätzung der Instandhaltungskosten sind 0,12 Prozent des Kaufpreises pro Monat bzw. 0,08 Prozent, wenn es sich um einen gerade fertiggestellten Neubau handelt. Vergleicht man den Kauf und die Miete einer Wohnung in Österreich, so liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter derzeit bei rund 6.300 Euro. Die Mieten in Österreich sind in diesem Frühjahr ebenso erneut gestiegen. Im 2. Quartal 2023 waren durchschnittlich 9,3 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten zu bezahlen.

Wenn eine 100 Quadratmeter große Wohnung 630.000 Euro kostet und Weichkosten – in etwa 10,Prozent des Kaufpreises – hinzukommen, hätte eine Käuferin, nennen wir sie Petra, bereits 693.000 Euro ausgegeben. Bei 20 Prozent Eigenkapital müssten davon noch  554.400 Euro finanziert werden. Selbst bei einem „niedrigen“ Zinssatz von effektiv vier Prozent mit einer Bindung von 20 Jahren läge Petras monatliche Rückzahlungsrate bei 3.336 Euro. Für die Instandhaltung – dazu gehören neben anfallenden Renovierungen und Reparaturen innerhalb der Wohnung zum Beispiel der Austausch defekter Fenster und Regenrinnen oder der Anstrich der Fassade, Kosten also, die sich die Eigentümergemeinschaft teilen muss – müssten zusätzlich 504 Euro pro Monat zurückgelegt werden. Das macht monatliche Ausgaben von 3.840 Euro.

Alternativen die zumeist verschwiegen werden
Ein Mieter, den wir Mario nennen, müsste für eine vergleichbare Wohnung monatlich 930 Euro Wohnkosten zahlen – das sind 2.910 Euro weniger als Petra. Angenommen, er hat die gleiche Summe gespart, die Petra als Eigenkapital eingebracht hat, also 126.00 Euro, und investiert sie in als relativ sicher und langfristig profitabel geltende Anlageformen, mittels eines breit gestreuten Portfolios und mittels Anlageformen wie börsengehandelte Indexfonds, könnte Mario nach Abzug von Steuern und Inflation nach den 20 Jahren, in denen Marina ihren Kredit abbezahlt hat, theoretisch ein Vermögen von 1.800.000 Euro aufbauen.
Eine vernünftige Vergleichsrechnung bei dem jeweiligen Bauträger, der Bank oder einen anderen Finanzierungsinstitut  zu bekommen, ob ich lieber kaufen oder mieten soll, ist aufgrund eigener Interessen nicht möglich. Neben den hohen Instandhaltungskosten verbirgt sich der nächste Irrtum in der vermeintlichen Wertsteigerung einer Immobilie. Petras Wohnung hat einen Wert von 630.000 Euro. Trotz kurz- und mittelfristiger Anstiege von Immobilien liegt die reale Wertsteigerung (nach Inflation) seit den 70er-Jahren im Durchschnitt bei 1 Prozent. Man sollte sich nicht von der jüngsten Steigerung täuschen lassen. Darüber hinaus hat Petra ihrer Bank mehr als 247.000 Euro Zinsen gezahlt. Daher ist die Faustregel wichtig: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Mario könnte hingegen allein von der jährlichen Rendite von 4 Prozent bis zu seinem Tod seine Miete bezahlen, sich eine lebenslange Rente von 2.900 Euro auszahlen lassen – oder sein gesamtes Vermögen anderweitig nutzen, indem er sich über 45 Jahre hinweg monatlich 3.900 Euro auszahlt.

Fazit für Österreich

Der Kauf eines Eigenheims in Österreich ist eine kostspielige Entscheidung, die mit hohen Risiken verbunden ist. Die Wertentwicklung von Immobilien ist nicht garantiert und kann auch sinken.

Es gibt jedoch auch andere Möglichkeiten, Geld anzulegen, die mit geringerem Risiko und höherer Rendite verbunden sind. Dies wird häufig nicht berücksichtigt, da die Entscheidung für Eigentum ist oft nicht nur eine wirtschaftliche ist. Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, sollte sich gut informieren und einen realistischen Finanzplan erstellen. Es ist wichtig, die tatsächlichen Kosten für den Kauf, die Finanzierung, die Instandhaltung und die Sanierung einzukalkulieren, sonst führ dies zu unliebsamen Überraschungen.

Bernhard Führer

Bernhard Führer ist Autor des Buches „Fehler und Risiken die alle Anleger und Investoren begehen“ und weiterer Bücher über persönliche Finanzen, Publizist und Betriebswirt und verfügt über mehr als 20 Jahre Investmenterfahrung. Er ist Gründer von Strategy & plan ein Unternehmen im Bereich der Geldanlage und Vermögensveranlagung und wendet seine langjährig gesammelten Erkenntnisse auf die Analyse und Konzeption von Vermögenswerten und beständigen Portfolios an. Darüber hinaus beschäftigt er sich mit dem nachhaltigen Schutz von Vermögenswerten und mit Familien- und Nachfolgeplanungen. Er ist Windhag Leistungsstipendiat, Stipendiat der Michael von Zoller-Stiftung, der Karl Seitz- und Julius-Raab-Stiftung. Seit jeher ist er in verschiedenen Freiwilligenorganisationen, im sozialen Bereich und in der Hilfe für den Nächsten engagiert.

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