Einzelhandel als Dienstleistung

In den schlechten alten Tagen der Großrechner wurde „Time-Sharing“ die Art und Weise genannt, wie Rechenleistung und Datenbankspeicher den großen Unternehmen zur Verfügung gestellt wurden, die es sich leisten konnten. Beim Rechnen handelte es sich weniger um den Kauf von Waren als vielmehr um eine Dienstleistung.

Im modernen Cloud-basierten Zeitalter ist „Software as a Service“ (SaaS) aufgekommen. Dieser Ansatz basierte auf der Idee, dass er für den Verbraucher kostengünstiger und für den Anbieter effizienter (und profitabler) sei Rechenoperationen als Dienstleistungen statt als physisch verteilte Güter anbieten.

Seit dem Ende der Pandemie ist klar, dass die Flexibilität von „Work from Home“ (WFH) und die Vorliebe vieler Arbeitnehmer kein Ende nehmen wird. Das Ergebnis war, dass Bürogebäude weit unter der historischen Durchschnittsauslastung betrieben wurden, was zu einem erheblichen Wertverlust von Gewerbeimmobilien (CRE) führte. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf Grundstücke und Verbindlichkeiten von Gewerbeimmobilien stellen einen Risikofaktor für den Bankensektor und möglicherweise eine Bedrohung für das gesamte Wirtschaftssystem dar.

Die Reaktion umfasste die Modernisierung von Gebäuden auf modernes Klasse-A-Niveau, die Ausweitung der Darlehensbestimmungen und die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnräume. Bisher hatten diese nur gemischten Erfolg.

Ich möchte CRE-Besitzern ein neues Konzept vorstellen: Retail as a Service (RaaS).

Der „Service“-Teil von RaaS wird dem Mieter/Arbeitgeber zur Verfügung gestellt; Es erleichtert Mietern (Unternehmen) die Rückkehr ihrer Mitarbeiter ins Büro. Es hilft, indem es eine attraktivere Umgebung schafft; Es beseitigt Hindernisse beim „Eintreten“ und erhöht die Gesamtqualität des Gebiets. Es bietet einen lokalen Ort, um mit Kollegen zu speisen, etwas zu trinken oder sich mit Kunden zu treffen. RaaS wird Teil des Images, der Marke und des Marketings jedes Bürogebäudes sein; Der Dienst beseitigt Einwände gegen die Rückkehr von Mitarbeitern an den Arbeitsplatz. Es stellt auch sicher, dass die Gegend keine Geisterstadt ist.

Auf dem Verkäufermarkt vor 2020 fanden Gebäudeeigentümer Möglichkeiten, nahezu jeden Quadratfuß von CRE-Immobilien rentabel zu machen. Nicht nur die Obergeschosse wurden von den Mietern gemietet, sondern auch die Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss.

Die vom Gebäude erhobenen Mieten hingen vom Verkehrsfluss der Mieter ab. Man kann davon ausgehen, dass ein voll belegter Büroturm ausreichend Fußgängerverkehr bietet, um ein Einzelhandelsgeschäft, ein Café oder ein Restaurant zu betreiben. Niedrige Leerstandsquoten ermöglichten nicht nur insgesamt höhere Büromieten, sondern machten auch die Nicht-Büroflächen für Mieter attraktiv.

Die aktuelle Ära hat dieses Modell zerstört.

Der Einzelhandel ist selbst unter den besten Umständen ein hartes Geschäft. Die Kosten sind hoch, die Gewinnmargen sind hauchdünn und die überwiegende Mehrheit der neuen Geschäfte und Restaurants überlebt zwei Jahre nicht. Unter früheren Umständen war die Wirtschaftslage die größte Bedrohung. Aber in der heutigen Zeit, in der der Fußgängerverkehr um 10 bis 40 % zurückgeht, ist das Scheitern der Unternehmen garantiert. Dies gilt sowohl für kleine Geschäfte, die in erster Linie auf die Mieter eines Gebäudes angewiesen sind, als auch für größere Restaurants und Einzelhandelsketten, die auf die gesamte Nachbarschaft als Kundschaft angewiesen sind.

Unattraktive oder fehlende Erdgeschossmieter verringern die Attraktivität eines Bürogebäudes sowohl für neue potenzielle Mieter als auch für bestehende Mieter, die ihre Mietverträge neu unterzeichnen. Dadurch entsteht ein negatives Image des Gebäudes, was zu einer geringeren Auslastung und niedrigeren Gesamtmieten führt. Wenn die Gebäudewerte sinken, entsteht ein negativer Kreislauf, der nur schwer zu durchbrechen ist.

Schlimmer noch, es erhöht das Potenzial für höhere Kriminalitätsraten und schädigt den Eigentumswert weiter. Gehen Sie durch ein beliebiges Stadtviertel, in dem die Leerstandsquote bei Büros unterdurchschnittlich ist, und es sieht so aus, als ob Sie sich in einer Zeit der Wirtschaftskrise befänden. Es handelt sich um eine Variante der „Broken Windows-Theorie“ – sichtbare Anzeichen wirtschaftlicher Not führen zu Kriminalität, asozialem Verhalten und Unruhen. Dadurch entsteht ein städtisches Umfeld, das in einem Teufelskreis nach unten gerät.

Retail as a Service ist ein Mittel, um diesem Problem Einhalt zu gebieten.

Die Idee ist, dass attraktive Einzelhandelsgeschäfte und Restaurants im Erdgeschoss den Fußgängerverkehr und die Aktivität steigern. Sie steigern die Attraktivität eines Bürogebäudes und steigern dessen Mietpreis und Wert. Die Herausforderung des reduzierten Fußgängerverkehrs erfordert jedoch einen völlig anderen Ansatz, der eine deutlich reduzierte Miete für Erdgeschossmieter vorsieht.

Wir wissen, dass Hausverkäufer in der Regel ein oder zwei Jahre brauchen, um mit den Marktbedingungen Schritt zu halten. Es scheint, dass Bürobesitzer noch länger brauchen, um das herauszufinden. RaaS erfordert einen großen Perspektivwechsel. Der Einzelhandel im Erdgeschoss war viele Jahre lang ein Profitcenter. Gebäudeeigentümer müssen diese Räume heute als Marketingausgaben überdenken. Dies kommt nicht nur einzelnen Gebäuden zugute, sondern stärkt auch die gesamte Nachbarschaft.

Die Entwicklung dieser Herausforderungen hat lange gedauert. Der Einzelhandel wird seit Ende der 1990er Jahre durch Online-Shopping herausgefordert. Und die Technologie, die WFH ermöglicht hat, gibt es schon seit über einem Jahrzehnt. Die Veränderungen, die dort stattfanden, wo Menschen arbeiteten und einkauften, wurden nicht durch die Covid-Ära verursacht, sondern lediglich beschleunigt.

Der Status quo – hohe Mieten für Erdgeschossflächen, deutlich reduzierte Büroauslastung – ist offensichtlich nicht nachhaltig. Um dieses Problem zu beheben, sind tiefgreifende Änderungen erforderlich, darunter auch ein Umdenken im grundlegenden CRE-Geschäftsmodell.

Es gibt eine interessante Parallele in der Sprache von SaaS und CRE: Sie wird als „Multi-Tenant-Architektur“ mit Kunden als „Mieter“ beschrieben und lehnt sich stark an den Fachjargon der Immobilienbranche an. Jetzt muss CRE einen Teil der Effizienz und Kosteneinsparungen von SaaS nutzen.

Die Arbeit von zu Hause aus hat für CRE ganz besondere Herausforderungen mit sich gebracht. Es ist schwer vorstellbar, dass wir jemals zu den Auslastungsraten von vor 2020 zurückkehren werden. Wir hoffen, dass gewerbliche Immobilieneigentümer und ihre Finanziers der Herausforderung gewachsen sind, innovative, produktive Lösungen zu schaffen.

Retail as a Service ist ein vielversprechender Teil dieser möglichen Lösungen …

Bernhard Führer

Bernhard Führer ist Autor des Buches „Fehler und Risiken die alle Anleger und Investoren begehen“ und weiterer Bücher über persönliche Finanzen, Publizist und Betriebswirt und verfügt über mehr als 20 Jahre Investmenterfahrung. Er ist Gründer von Strategy & plan ein Unternehmen im Bereich der Geldanlage und Vermögensveranlagung und wendet seine langjährig gesammelten Erkenntnisse auf die Analyse und Konzeption von Vermögenswerten und beständigen Portfolios an. Darüber hinaus beschäftigt er sich mit dem nachhaltigen Schutz von Vermögenswerten und mit Familien- und Nachfolgeplanungen. Er ist Windhag Leistungsstipendiat, Stipendiat der Michael von Zoller-Stiftung, der Karl Seitz- und Julius-Raab-Stiftung. Seit jeher ist er in verschiedenen Freiwilligenorganisationen, im sozialen Bereich und in der Hilfe für den Nächsten engagiert.

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